ایراناینترنشنال
بازار مسکن ایران میان سه سناریو حرکت میکند: صلح پایدار، نه جنگ نه صلح، و بازگشت درگیری. هر مسیر میتواند جهت قیمت اسمی، ارزش واقعی دارایی و فشار اجاره بر خانوارها را به شکلی متفاوت تغییر دهد و تصمیمگیری را برای مالکان، سرمایهگذاران و مستاجران دشوارتر کند.
بازار مسکن ایران در شرایطی قرار دارد که همزمان با تورم بالا، افت قدرت خرید خانوار، کمبود ساختوساز، افزایش هزینه تولید، ضعف نظام اعتباری و نااطمینانی سیاسی مواجه است. در چنین فضایی، نه تنها خریداران و سرمایهگذاران، بلکه مستاجران نیز با پرسشهایی جدی درباره آینده روبهرو هستند. بررسی سه سناریو محتمل میتواند تصویری روشنتر از مسیر پیشرو ارائه دهد.
در تحلیل این بازار باید میان «قیمت اسمی» و «قیمت واقعی» تفاوت قائل شد. قیمت اسمی همان رقم ملک به تومان است، اما قیمت واقعی نسبت آن با تورم، درآمد خانوار و قدرت خرید را نشان میدهد.
در اقتصاد ایران ممکن است قیمت اسمی از شش به هشت میلیارد تومان برسد، اما به دلیل تورم بالا، قدرت خرید این هشت میلیارد کمتر از شش میلیارد قبلی باشد. در این حالت، مالک از تورم عقب مانده است. در مقابل، برای خانواری که درآمدش همپای تورم رشد نکرده، همین افزایش اسمی میتواند خرید خانه را دشوارتر یا غیرممکن کند.
افزون بر این، بهدلیل ریسکهای سیاسی و تنشهای منطقهای، سازندگان با احتیاط بیشتری پروژههای جدید را آغاز میکنند. افزایش نرخ ارز، کمبود یا گرانی برخی مصالح، محدودیت انرژی مانند کمبود برق و گاز، و اختلال زنجیره تامین، هزینه تمامشده ساخت را بالا برده است. نتیجه، بازاری است که در آن قیمتها افزایش مییابد، اما تقریبا همه بازیگران به درجات مختلف متضرر میشوند.
سناریو اول: توافق جامع اقتصادی و کاهش تحریمها
نخستین اثر دستیابی به توافقی که به صلح پایدار، رفع تحریمها و جذب سرمایهگذاری خارجی منجر شود، کاهش انتظارات تورمی خواهد بود. در چنین فضایی، انگیزه خرید هیجانی برای حفظ ارزش پول کاهش مییابد و نرخ ارز میتواند ثبات بیشتری پیدا کند. هزینه واردات ماشینآلات و بخشی از مصالح ساختمانی نیز کاهش خواهد یافت.
اثر این سناریو دو مرحلهای است. در کوتاهمدت، بازار از حالت انجماد خارج میشود. خریدار و فروشنده از انتظار خارج میشوند و حجم معاملات افزایش مییابد. حتی ممکن است بلافاصله پس از اعلام توافق، قیمت اسمی ملک کاهش یابد، زیرا تقاضای هیجانی فروکش میکند و مسکن جایگاه خود را بهعنوان پناهگاه اضطراری از دست میدهد.
در میانمدت، اگر رشد اقتصادی تقویت شود، درآمد خانوار افزایش یابد و اعتبار بانکی بهبود پیدا کند، ساختوساز رونق میگیرد. پروژههای نیمهتمام تکمیل میشود و عرضه جدید وارد بازار خواهد شد. افزایش عرضه میتواند فشار بلندمدت بر قیمت و اجاره را کاهش دهد. با این حال، تحقق این شرایط وابسته به مجموعهای از پیشفرضهاست.
برای مالک، این سناریو لزوما به معنای سقوط ارزش دارایی نیست، اما بازدهی آن ممکن است از بازارهای مولد کمتر باشد. برای سرمایهگذار، سود اصلی از نگهداری منفعلانه ملک حاصل نخواهد شد، بلکه در حوزه ساختوساز، نوسازی، اجارهداری حرفهای و مناطق دارای تقاضای مصرفی متمرکز میشود. برای مستاجران نیز هرچند اثر فوری نیست، اما در صورت کنترل تورم و افزایش عرضه، فشار تمدید قرارداد میتواند کاهش یابد و نسبت اجاره به درآمد تعدیل شود.
سناریو دوم: نه جنگ نه صلح
در این وضعیت، تنش نظامی گسترده رخ نمیدهد، اما تحریمها و فشار اقتصادی ادامه مییابد. ریسک جنگ کاهش مییابد، اما موتور اصلی بحران مسکن خاموش نمیشود. تورم، ضعف نظام بانکی، محدودیت سرمایه خارجی و هزینه بالای ساخت پابرجا میماند.
در چنین شرایطی، قیمت اسمی مسکن ممکن است افزایش یابد، اما در میانمدت رشد آن نزدیک یا کمتر از تورم خواهد بود. بازار در رکود باقی میماند، زیرا از یک سو مالکان با انتظار تورمی حاضر به کاهش قیمت نیستند و از سوی دیگر قدرت خرید خانوار ضعیف است. نتیجه، بازاری با معاملات محدود و نقدشوندگی پایین است.
برای مالک، دارایی به تومان رشد میکند اما در صورت نیاز فوری به فروش، ممکن است ناچار به ارائه تخفیف شود. برای سرمایهگذار، حفظ ارزش پول انگیزه ورود است، اما مالیات، هزینه نگهداری، ریسک اجارهداری و احتمال عقب ماندن از تورم، بازدهی را نامطمئن میکند. برای مستاجران، این سناریو به معنای ادامه فشار مزمن است؛ سهم بیشتری از درآمد صرف اجاره میشود و منابع کمتری برای سایر هزینههای زندگی باقی میماند.
سناریو سوم: بازگشت جنگ
در صورت گسترش درگیری، بازار مسکن وارد فاز دفاعی میشود. خریدار مصرفی تنها در صورت اجبار وارد معامله میشود و فروشنده نیز در صورت نداشتن نیاز فوری، ملک را نگه میدارد. سازندگان پروژههای جدید را متوقف یا کند میکنند، زیرا هزینه ساخت و امنیت سرمایه با ابهام روبهرو میشود.
در این سناریو، رفتار قیمتها یکدست نیست. ممکن است قیمت اسمی در بسیاری از مناطق افزایش یابد، زیرا نرخ ارز و تورم بالا میرود، اما به دلیل کاهش شدید معاملات، قیمت واقعی در بخشی از بازار افت کند. قیمتهای پیشنهادی بالا میماند، اما معاملات با تخفیف انجام میشود.
اثر منطقهای نیز پررنگ میشود. در مناطق پرریسک، تقاضا کاهش مییابد، اما در مناطق امنتر یا برخی شهرهای کوچکتر، تقاضا و فشار بر قیمت و اجاره ممکن است افزایش پیدا کند. برای مستاجران، این بدترین وضعیت است؛ زیرا جابهجایی خانوارها به مناطق امنتر، بازار اجاره را تحت فشار قرار میدهد و توقف ساختوساز، عرضه آینده را محدود میکند. در نتیجه، اجاره بالاتر، انتخاب کمتر و قراردادهای سختتر محتمل خواهد بود.
جمعبندی
در سناریو صلح پایدار، آهنگ رشد قیمت اسمی کندتر میشود و ممکن است قیمت واقعی برای مدتی از تورم عقب بماند. در این وضعیت، مسکن کمتر محل سودهای سریع تورمی است و بیشتر به یک دارایی باثبات تبدیل میشود. جهت حرکت سرمایه میتواند از سفتهبازی به سمت تولید و اجارهداری حرفهای تغییر کند و بازار اجاره شانس بیشتری برای کاهش فشار خواهد داشت.
در وضعیت نه جنگ نه صلح، اعداد اسمی بالا میروند اما بازار عمق نمیگیرد. ارزش دارایی روی کاغذ رشد میکند، ولی نقدشوندگی محدود میماند و بازدهی قطعی نیست. فشار بر مستاجران نیز ادامه پیدا میکند، زیرا شکاف میان درآمد و هزینه مسکن بسته نمیشود.
در صورت بازگشت جنگ، نااطمینانی به عنصر غالب بازار تبدیل میشود. رشد اسمی میتواند با قفل شدن معاملات و ناهمگونی منطقهای همراه شود. مسئله اصلی دیگر فقط قیمت نیست، بلکه امکان فروش، امنیت سرمایه و دسترسی به مسکن است. در این میان، مستاجران بیشترین آسیب را از جابهجایی اجباری، محدود شدن عرضه و افزایش اجاره متحمل میشوند.
در نهایت، آینده مسکن را باید با سه شاخص سنجید: مسیر قیمت اسمی، نسبت آن با تورم، و فاصله اجاره و قیمت خرید با درآمد خانوار. برای اکثریت جامعه، مهمترین عدد نه قیمت اسمی خانه، بلکه همین فاصله است. هرچه این فاصله کمتر شود، بازار به تعادل نزدیکتر میشود؛ و هرچه بیشتر شود، حتی رشد ظاهری قیمتها نیز به معنای دورتر شدن خانه از دسترس خواهد بود.
برخی رسانهها در ایران گزارش دادند فروشگاه جینوست در خیابان فرشته تهران، شنبه ۱۹ مهر و پس از برگزاری جشنی در ۱۸ مهر و انتشار ویدیوهای آن، بهدست نیروی انتظامی پلمب شد.
وبسایت خبری «آسیانیوز ایران» با اشاره به این اقدام نوشت که به نظر میرسد این برخورد، صرفا یک واکنش مقطعی نیست، بلکه بخشی از یک کارزار بزرگتر برای «کنترل بیشتر بر فضای اجتماعی، مقابله با نمایش ثروت و اجرای سختگیرانهتر قوانین» است.
بسیاری از کسبوکارها نگران تاثیر این سیاست تازه بر معیشت، سلامت روان شهروندان و زندگی اجتماعی آنها هستند.
فشار اقتصادی حکومت بر مردم و استفاده از آنها برای سرکوب
در هفتههای اخیر فشار حکومت بر کسبوکارها و شهروندان به دلیل سرپیچی از قانون حجاب اجباری، رقص و سرو مشروبات الکلی افزایش چشمگیری پیدا کرده است. از جمله، در پی انتشار ویدیوهایی از برگزاری جشنی در جزیره کیش با عنوان «قهوهپارتی» در رسانههای اجتماعی، دادستان عمومی و انقلاب کیش، از تشکیل پرونده و بازداشت برگزارکنندگان آن خبر داد.
یکی از زنان کافهداری که تجربه برخورد عوامل انتظامی با چنین جشنهایی را دارد به ایراناینترنشنال گفت شاهد بوده که مقامات در بعضی موارد از افراد بازداشتشده - بدون توجه به موقعیت مالیشان - وثیقه چند میلیاردی دریافت کرده و آنها را از کار کردن منع کردهاند.
او افزود بر اساس مشاهداتش بر این باور است که حساسیت بیشتری روی تجمعات تفریحی با حضور جوانها و نسل زد وجود دارد و نیروهای امنیتی با چنین رویدادهایی خشنتر برخورد میکنند.
مقامهای جمهوری اسلامی همواره چنین جشنهایی را «برخلاف شئونات اسلامی» و «هنجارشکنی» توصیف کرده و به نظر میرسد نگران الگوبرداری کسبوکارها از یکدیگر در این زمینهاند.
در ماههای اخیر ویدیوهایی از صاحبان چندین کافه در دزفول و قم در رسانههای اجتماعی منتشر شده که در آن در سخنانی شبیه به اعتراف اجباری یا به دلیل برگزاری جشن همراه با رقص و موسیقی، از مسئولان عذرخواهی و ابراز ندامت میکنند یا از مشتریان خود میخواهند برای جلوگیری از پلمب شدن، حجاب را رعایت کنند.
کارمند یک کافه در تهران به ایراناینترنشنال گفت مقامهای جمهوری اسلامی تلاش میکنند با فشار بر صاحبان کسبوکارها و تهدید به برخورد و پلمب اماکن، مردم را در برابر هم قرار دهند و از آنها به عنوان وسیلهای برای سرکوب و سانسور خودشان و زنان استفاده کنند.
پلمب به مثابه ابزار فشار سیاسی
از طرف دیگر، شواهد و گزارشهای رسیده حاکی است حکومت از بستن کسبوکارها برای انتقامگیری از مخالفانش هم استفاده میکند.
اطلاعات و گزارشهای رسیده به ایراناینترنشنال نشان میدهند دستکم در دو مورد، کسبوکار شهروندان به دلیل فعالیت سیاسی خود آنها یا نزدیکانشان و با هدف اعمال فشار بر افراد، به دستور نهادهای حکومتی در تهران پلمب شدهاند.
این برخورد در گذشته هم سابقه داشته و به عنوان مثال در آذر ۱۴۰۱ و همزمان با اعتراضات سراسری در خیزش «زن، زندگی، آزادی»، اداره اماکن برای توقف اعتصاب در شهرهای مختلف کردستان و نیز در ایلام و کرمانشاه، مغازه کسبهای را که در اعتصاب شرکت کرده بودند، پلمب کردند.
کارمند یک کافه در مشهد به ایراناینترنشنال گفت حکومت فکر میکند با پلمب و بازداشت، باقی رستورانها و کافهها را «از برگزاری ایونت» بازمیدارد اما تعداد این رخدادها روز به روز بیشتر میشود و در نهایت حتی پلمب هم کارگر نیست و مراسم بسیاری از چشمش در میرود.
او افزود: «غول از چراغ جادو بیرون آمده و دیگر به آن برنمیگردد.»
مردم چه میگویند؟
رسانههای اجتماعی از جمله ایکس و اینستاگرام سرشار از روایت شهروندان از پلمب شدن کسبوکارها و فشار اجتماعی بر زنان برای حجاب اجباریاند.
گروهی از زنان با اشاره به پلمب کافه و رستورانها و جریمههای موجود، بر این باورند تنها زمانی میتوان گفت حجاب اجباری در ایران برچیده شده که زنان بتوانند آزادانه با پوشش دلخواه خود در مدرسه، دانشگاه، محل کار و اماکن دولتی حاضر شوند و مدارک هویتی بدون حجاب اجباری داشته باشند.
برخی دیگر از زنان هم با اشاره به فشار موجود بر آنها در محل کار برای حجاب اجباری، میگویند حجاب آزاد نشده، بلکه حکومت بهدلیل شجاعت زنها در سرپیچی از قانون حجاب اجباری و همچنین ترس از اعتراضات مردم بهخاطر فشارهای اجتماعی و شرایط سخت معیشتی، مستاصل شده است.
در کشوری با فرهنگ طولانی قهوهخانهداری در کنار نبود فضاهای تفریحی کافی و آزادیهای اجتماعی، کافهها جزو معدود مکانهای مورد علاقه جوانها برای جمع شدن و تنفساند.
فشار بر کافهها و رستورانها بر سر حجاب و بگیر و ببند زنان، ممکن است باعث جرقه خوردن دور جدید اعتراضات ضدحکومتی در ایران بشود.
